[BOOK]운명을 바꾸는 부동산 투자수업(실전편)_정태익

 

핵심은 레버리지에 있다.

지금까지 설명한 내용을 정리하면, 각종 규제가 많은 부동산 상승기에 가진 돈을 전부 털어서 다주택자가

될 필요는 없다는 것입니다. 반면, 집값이 하라해 각종 규제로부터 자유로운 시기에는 다주택자가 되어도

좋습니다. 그런데 이말은 '언젠가 기회를 잘봐서 무조건 개수를 늘려야 부자가 된다'라는 식으로 오해하면

안 됩니다. 핵심은 다주택자가 될 수 있느냐 하는 문제보다는 '내가 지금 어떤 포지션을 취해야 최대한의

레버리지를 쓸 수 있느냐'에 있습니다.

앞서 강조했듯이 투자자는 레버리지를 최대한 활용해야 부자가 됩니다.

레버리지를 많이 일으켜 투자해서 자신이 가진 자본 대비 많은 자산을 소유할 수 있어야 부자가 됩니다.

부동산 규제가 완화 되었을때는 전세를 끼고 집을 여러채 사두면, 대출을 받아서 한채를 매수하는 것보다

훨씬 더 큰 자산을 살 수있습니다. 반면 규제가 강화되었을 때는 오히려 1주택자, 혹은 더 좋은 주택으로

갈아타기를 시도하는 2주택자가 더 많은 레버리지를 쓸 수 있습니다.

다주택자보다 대출이 더 잘나오고, 양도세와 취득세 등 각종 세금으로부터 비교적 자유롭기 때문입니다.

2017년을 기점으로 아파트 가격은 크게 상승하였고 이에따라 정부도 계속해서 규제책을 내놓고 있죠.

이런 시기에 무주택자는 레버리지를 최대한으로 활용하여 똘똘한 한 채를 매수하고, 1주택자 또한 '갈아탈'

수 있는 가장 좋은 집을 알아보는 것이 좋습니다.

다주택자라면 주택수를 점차 줄여가면서 똘똘한 한채를 찾아가는 전략이 유리합니다.

앞으로도 규제는 계속 바뀔것입니다. 결국 정책이 바뀔때마다 어떤 방식을 통해 '레버리지'를 가장 많이 쓸 수

있는가를 항상 생각해야 한다는 말입니다.

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입지를 분석할때 꼭 알아야 하는 것들

• 이 지역의 (종사자 수에 따른) 기업체 수는 얼마인가?
• 이 지역의 아파트 공급 상황은 어떠하며 앞으로의 공급 계획은 어떠한가?
• 교통은 편리한가? 지하철역 개통 계획이 있는가?
• 학군은 잘 갖춰져 있는가? 가까운곳에 학원가가 있는가?
• 상업 시설은 충분한가?
• 여가 시간을 보낼 만한 시설이 잘 갖춰져 있는가?
• 이 집 또는 이 지역에서만 누릴 수 있는, 다른 사람들이 부러워할 만한 무언가가 있는가?
• 그 밖에 다른 호재들이 있는가?

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핵심은 변화하기 쉬운 가치와 그렇지 않은 가치를 파악해 종합적으로 판단하는 것입니다.

신축 이라는 B의 장점은 시간이 지나면 사라지지만 교통이 편리하다는 A의 장점은

몇년 뒤에도 그대로 입니다. 단순하게 생각해보면 '어느쪽이 시간이 흘러도 유지되는 가치를

더 가지고 있는가'를 따져봐야 합니다.

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내가 알아보는 지역에 백화점이 들어설 계획이 있는지, 언제 들어서는지 등을 알고 싶다면

지역 이름과 함께 '백화점 착공'이라고 검색해보세요. 이것만으로도 기사나 블로그 글을

통해 정보를 찾을 수 있습니다. 착공 시기가 확인되면 개점 시기도 대략적으로 파악 할 수 있죠.

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매물 볼 때 반드시 확인해야 하는 6가지 요소

1. 조망 - 창밖으로 보이는 풍경 꼭 확인, 발코니와 각방 창문까지 모두 확인
2. 소음
3. 냄새
4. 빛 - 채광
5. 물 - 천장에 물이 샌 얼룩이 있는지 확인, 세탁실과 보일러실의 결로 상태
6. 구조

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-적어도 세번은 방문할 것

-오전 10시~오후2시에 방문하는 것이 유리하다

-최소한 5명이상의 공인중개사를 만나라

-시간을 들여 내부를 충분히 살핀다

-사진과 메모를 남긴다

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등기부 확인 시 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분, 가등기 등의 용어가 있다면 거래하지 않는것이 안전

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갈아타기를 준비한다면 6월1일 이전에 원래가진 집을 매각하거나 그이후에 새로운 집을 매수하는 것이 유리

5월 31에 잔금을 치르고 집을 매수하게 되면 매수인인 내가 재산세와 종부세 부담.

6월 2일에 샀다면 이를 모두 이전 소유권자가 부담.

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어떤 지역이든 그지역의 상위권에 투자해야 안전하다는 것이 지방투자의 기본

여기에 해당 지역의 공급량과 호재 등도 고려하여 투자처를 정하면 안전한 선택

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결국 투자를 잘하는 사람은 고점과 저점을 잘 맞히는 사람이 아니라, 전체적인 방향성과 변곡점을

빠르게 알아채는 사람입니다. 그러니 초보 투자자일수록 더더욱 집값의 저점과 고점 같은것을

예측하려고 해서는 안됩니다. 그보다 전체적인 방향성을 믿고 투자해야 하죠

투자자라면 반드시 확인해야 하는 사항

1. 내가 매수한 지역의 상황을 예의주시하라 - 최소 두달에 한번 중개사에 전화걸어 물건 시세 확인

변동 사항 및 사건이나 호재, 악재 확인

2. 내가 매수한 물건의 시세 변화를 기록

호가와 실거래를 기준으로 정리

3. 시세상승과 하락원인을 제대로 파악하라

'왜 일어났는가'를 따져보는 것이 중요, 결국 매도를 결정하는 핵심은 원인을 정확히 분석하는 것

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내 자산은 스스로 지켜야 합니다. 이 책의 기초편에서 계속해서 강조했던,

'부자가 되고 싶다면 돈을 벌려고 하지 말고 투자를 잘하는 사람이 되려고 해야한다.'

라는 말을 매순간 명심해야 합니다.

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현재 건물의 용적률이 낮은, 즉 대지 지분이 많은 건물이 투자 가치가 좀 더 높다는 점을

기억해두면 됩니다.

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경매물건이 싸게 매각될수록 돈 문제를 해결하기도 어려워지겠죠

따라서 법원에서는 웬만하면 낙찰자가 법적인 책임을 지지 않도록 낙찰받는 즉시

대부분의 문제를 해결해줍니다. 실제로 경매를 해보면 낙찰자가 법적인 책임을 지는 물건은

10%도 되지 않죠.

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매각을 주관하는 법원에 '인도명령' 제도를 신청하여 점유자를 내보내면 되니 크게 걱정하지

않아도 됩니다. 법원은 왜 점유자를 강제로 내보내줄까요? 그이유는 소유권을 얻은 낙찰자의

정당한 권리를 보호해주기 위해서 입니다. 점유자가 정당한 권리 엇ㅂ이 남의 재산을 무단으로

점유해서는 안된다는 것이죠. 명도에 대한 두려움도 결국 경매를 해보지 않았기 때문에 느끼는

감정일 뿐입니다.

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경매투자의 핵심은 '시세보다 싸게 살 수 있다'는 점에 있습니다.

다만 제 경험에 비춰보면, 경매는 부자가 되는 길을 단축해주는 하나의 수단임은 분명합니다.

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스피드옥션이나 지지옥션 같은 유료 사이트에는 무료사이트에는 없는 편리한 부가기능이 많습니다.

법원경매정보를 이용할 때는 해당매물의 등기부등본이나 전입세대 열람등을 매번 스스로 찾아봐야

하지만, 유료사이트에서는 이를 포함한 다양한 정보를 제공합니다.

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결국 자신을 포함 자기보다 느린 권리를 모두 소멸시킨다고 이해하면 쉽습니다.

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명도는 협상이 아니라 법으로 하는 것입니다.

낙찰 수 절차에 따라 법원에 '인도명령'을 신청 후 '강제집행'을 하면 낙찰자는 거주자와 만날일도 없이

명도를 진행 할 수 있죠.

법원을 통한 명도는 보통 2~3개월 이상이 소요되고 그에 따라 비용이 발생할 수 밖에 없죠.

20평대를 기준으로 300만원 안팎인데, 이를 아껴볼 요량으로 점유자와 협상을 해보는 것입니다.

따라서 명도가 너무 두렵다면 협상없이 법적 절차를 밟겠다고 생각해도 됩니다.

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