[BOOK]입지센스

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입지센스_훨훨(박성혜)


 투자를 계속할수록 나의 투자는 입지가 좋은 서울과 수도권의
신축 아파트 혹은 '신축이 될 곳'으로 점점 좁혀져 갔다. 언젠가부터
내게 '입지'는 투자를 결정하는 최고의 우선순위였다.


 첫 집에는 많은 의미가 있다. 나 역시 첫 집에 평생동안 살 것처럼
애착을 갖고 꾸미고 닦았다. 그러나 집에 애착을 갖는 순간 '자산 증식 
도구'로서의 의미는 줄어들 수 밖에 없다. 첫집에 실거주를 할 계획이라고
해도 들어갈 때부터 갈아타기를 염두에 두어야 한다. 나는 칫집에 대한
과도한 애착을 내려놓은 순간부터 자산을 불릴 수 있었다. 
만약 첫집을 그대로 보유하고 있었다면 내 자산은 서울 아파트 평균
가격인 13억원 내외에 불과했을 것이다. 상승장이든 하락장이든 일단 집을
샀다면 방향성은 동일하다. 공부를 계속할 것, 그리고 상급지를 바라볼 것!


 성남 구도심의 지리적 특성도 시세 상승에 한몫한다. 이곳은 서울의 핵심
지역인 서초구, 강남구, 송파구와 지리적으로 인접하며 위쪽으로는 위례신도시와
접해 있고, 아래쪽으로는 분당신도시 및 판교와 접해 있다. 위례신도시와
분당신도시 모두 경기도 내에서 평단가가 상위 5위안에 드는 좋은 입지로 손꼽힌다.
이렇게 주변에 인근 지역이 견고하게 시세를 받쳐주는 곳은 하방경직성이 강해
쉽게 시세가 떨어지지 않는다는 장점도 있다.
 성남 구도심은 대규모 신축 아파트들이 들어섬에 따라 어수선했던 환경이 정리되고,
인프라가 확충되면서 점점 가치가 더 상승할것이다. 이처럼 시간이 지날수록 사람들이
더 많이 모이고 살고 싶어하는 곳, 즉 미래가치가 보장된 '좋은 입지'를 찾는 감각이
이 책에서 우리가 터득해야 할 진정한 입지센스다.


 황금입지의 네가지 요건은 '지역의 기본기가 탄탄한 지역', '서울의 확장지역'
'부동산 트렌드 선도 지역', '직주근접 택지지구'다. 이 요건들은 좋은 입지를 만드는
본질적 요소로, 앞으로 시간이 얼마나 지나든 크게 변하지 않을 것이다.
이제부터 입지를 따질대는 이 지역이 황금입지의 네가지 요건에 하나라도 해당되는지
꼼꼼히 확인하며 미래가치를 가늠해 보길 바란다.


 지역의 기본기란 바로 이런 것이다. 이 설명안에 지역의 기본기가 모두 들어있다고
보면 된다. 기본기란 쉽게 말해 '사람들이 선호하는 주거 지역의 요소들'이다.
일자리 접근성, 교통망, 학군, 상권, 환경 등 안락한 생활에 필요한 모든 요소들이
고루 존재하며 우수한 곳, 마치 잘 차려진 밥상처럼 풍성한 인프라가 있는 곳을 보고
우리는 '지역의 기본기가 탄탄하다'고 말한다. 서울의 핵심지역인 강남구와 용산구 등은
물론이고, 수도권 입지 4대장인 성남시. 과천시. 안양시. 하남시도 이러한 지역의
기본기를 탄탄히 갖추고 있는 지역들이다.


만약 '서울화 된 경기도'에서 '새 것이 될 낡은것'이라는 트렌드에 올라타고 싶다면
안양시, 광명시, 구리시, 의와시 등에서 이루어지는 정비사업이 어떻게 진행되고 있는지
각 구역마다 프리미엄은 얼마나 붙었는지를 항상 체크해야 한다. 정비 사업 구역들은
대부분 상품이 낡았을 뿐 십수년간 발전해 온 도심지의 기존 교통망과 인프라를 
그대로 누릴 수 있어 입지가 매우 훌륭하다. 탄탄한 기본기에 물건의 가치까지 상승하니
시너지가 날 수 밖에 없는 최고의 상품이다.


구도심이 새것이 되면 그때쯤 또 신도심이 낡고, 신도심은 새것이 될 준비를 시작한다.
일단 입지를 알면 그 안에서 판이 바뀌는 것을 읽어내 적재적소에 투자할 수 있다.
입지분석과 함께 보동산 트렌드를 항상 눈여겨보며, 다음 상승장의 주인공이 될
'포스트 청량리', '포스트 광명'은 어디일지 예측해 보자.


 그리고 택지지고 안에서 가장 먼저 생기는 '시범단지'가 황금입지가 된다.
시범단지는 주로 메인 교통망과 연결이 되기에 이들이 지역의 시세를 이끈다.
처음 생기는 단지 이면서 앞으로 인프라가 확실하게 갖춰질 곳을 가려내자.

택지지구의 입주장은 매매와 전월세로 혼란스럽고 분주하지만, 입주가 정리되며
3~5년차가 되는 정돈기에는 쾌적하고 살기 좋은 동네로 바뀐다.
말그대로 '장화신고 들어와서 구두신고 나가는 때'다. 이때 양도세 비과세를 노리는
매매거래가 활발해지며 지역의 움직임이 커지므로 택지지구는 입주 2년이 넘은 시점에
매도 물건이 몰렸을때 노려보는 것도 좋다.
더불어 현재 부동산 시장에는 거래가 뜸해져 종종 급매가 출현하곤 하니 이런 때일수록
택지지구의 인근지역도 눈여겨봐야 한다.


우리가 찾아야 할것은 내 상황에서 마련할 수 있는 가장 좋은 입지, 다시말해 '나만의 강남'이다.
집을 매수할 때의 기준은 언제나 '현재의 내 가용자금', '목적', '라이프사이클'이 되어야 한다.
그러니 이제부터는 내 가용 자금내에서 가장 역동적으로 내 자산을 불려줄 수 있는 입지가
어디인지를 고민해 보자. 그런 입지를 찾아내는 투자의 감각이 바로 입지 센스다.


 사실 공시가격이 1억원 미만이라는 것은 냉정하게 말해 그 상품의 본질적인 가치가 
낮다는 뜻이다. 공시가격이 1억원미만 아파트는  대부분 20년이 넘은 구축 아파트이고
교통망, 학군, 환경, 일자리 접근성 등 지역의 기본기 측면에서 떨어지는 경우가 많다.


 리스크를 조금이라도 줄이려면 입지를 판단할 때 다음의 질문을 스스로에게 던져보길 바란다.

첫째, 네가지 황금입지의 요건에 부합하는가? 즉, 지역의 기본기가 탄탄하거나, 서울의 확장지역이거나,
교통망과 정비사업이 만난 지역이거나, 직주근접 택지지구 인가?
둘째, 확실한 매력 요소를 가진 물건인가? 사람들이 너무 모르는 곳은 아무도 찾지 않아서 계속 숨은채로
남아 있을 수 있다. 부동산 시장에서 큰 흐름을 만드는 것은 해박한 지식을 가진 소수의 투자자가 아니라
일반적인 상식을 갖고 있는 대중이다. 대중은 공부를 깊게 하지 않기 때문에 딱 봤을때 장점이 보이는 곳을
고른다. 대단지 혹은 지역 주민들에게 유명한 단지 등 누구든 쉽게 장점을 알 수 있는 아파트를 선택해야 한다.
셋째, 레버리지를 해야 한다면 내가 감당 할 수 있는 수준인가? 아무리 미래 가치가 좋은 집이라 해도
긴 조정장과 이자 부담을 버티지 못하고 매도하면 아무 의미가 없다. 내 자금 상황에서 가능한 물건인지를
현실적으로 판단하자.


 하지만 나는 호재를 보고 투자에 뛰어드는 '추격매수'는 주의 해야 한다고 말하고 싶다.
호재가 발표된 후에 부랴부랴 임장을 하고 물건을 알아보려 부동산에 가보면 이미 시세는 많이 올라있다.
그럼에도 많은 이들이 '이제부터 더 오를 일만 남았어', '내가 산 후에도 더 많이 오를 거야'라고 생각하며
호재의 수혜를 받는 물건들을 매수한다. 하지만 지금까지의 결과를 보면 실제로 이런 호재가 실현되어
물건의 가치를 드높여 주는 생각보다 적다.

그래서 호재를 볼때는 냉정한 비평가의 눈을 장착하고 첫째, 호재가 실현될 가능성을 판단하고
둘째, 만약 실현될 가능성이 높다해도 그것이 '나에게' 가치 있을지를 면밀히 살펴봐야 한다.
 예를 들어 내가 2021년에 경기도 구리시의 아파트를 매수한다고 해보자. 지하철 8호선 연장이 
예정돼 있고, 개통예정시기는 2023년이다. 2년 거주 후 매도하는 시점과 딱 맞아떨어진다.
이런 호재는 나에게 시세차익이라는 커다란 가치를 안겨다준다. 이처럼 호재가 나의 매도 시점에
영향을 미치는지, 그래서 내집의 가치를 높일 수 있는지를 검토해야 한다. 2년후 갈아타기를 할 계획을
하고 있는데 집값에 영향을 미칠 호재가 10년 20년 후에 실현될 예정이라면 아무리 대단한 호재가 
아니더라도 내가 매도할 시점에 실현될 작은 호재를 가진 물건을 찾는 편이 낫다.
물론 착공이 된 노선은 어느정도 그 가치가 시세에 선반영되어 있긴하나, 노선이 개통되기 전까지는
미래가치가 점점 더 선명해지면서 시세가 더욱 올라간다. 또한 매도 시점에 공급물량이 얼마나 많은지도
살펴봐야 한다. 그 시점에 신축 아파트가 대거 들어서면 내 물건이 비교적 덜 빛나 보일 수 있기 때문이다.


어느 지역에 기회가 숨어 있는지 확인하며, 여러 수혜지 중 나를 상급지까지 가장 빨리 데려다줄 징검다리가
어디일지 찾아보자.


"이미 첫집을 마련하는데 종자돈을 다 썼는데 무슨 돈으로 투자를 하나요?"
서부 투자를 해야 한다는 내말에 대부분은 아연실색하며 이렇게 묻는다. 물론 첫 주택을 마련하고 나면
주머니에 정말 쌈짓돈 한장 남아 있지 않을 수도 있다. 하지만 어느정도 시간이 흐르면 첫집의 시세도 올라가고,
그 시세에 따라 LTV상항도 높아지기 때문에 주택 담보대출을 추가적으로 일으킬 수 있다. 
시세가 상승하면서 자금 여력도 더 늘어난다는 것이다.
 이는 내가 계속 첫집, 즉, '베이스캠프'의 중요성을 강조하는 이유기도 하다.
베이스 캠프가 튼튼해야 계속 그 베이스캠프에 의지할 수 있다. 첫 집으로 입지가 좋지 않은곳에 저가 아파트를
마련하면 시세상승도 더딜 것이고 오름폭도 적을 것이다. 추가 자금을 만들어내기가 어렵고, 만약 생긴다해도
매우 소규모일 확률이 높다. 


'아실' 앱에는 '갭투자 증가 지역' 이라는 메뉴가 있다. 이메뉴에서 기간별로 어느지역에 갭투자 매매가 증가했는지를
볼 수 있고, 지역마다 붙어 있는 '갭투자 현황'이라는 메뉴를 클릭하면 해당 지역에서 어떤 아파트가 갭투자로 인기이며
매매가, 전세가의 차이는 얼마인지도 확인할 수 있다.
 주의해야 할 것은 매매가와 전세가의 갭이 적다고 해서 무조건 좋은 투자처는 아니라는 점이다.
전세 레버리지 투자의 기본은 수요와 공급이다. 그 지역의 입주물량이 적을 수록, 지역내의 아파트 전세매물이 적을수록
좋다. 2년 후 매도하거나 전세를 갱신해야 할 수 있으니 2년 후의 수급까지 함께 확인해야 한다.
전세가를 결정짓는건 '실사용 가치'다. 일자리 접근성이 높고 지하철역을 도보로 이용할 수 있으며 초등학교를 품고
있는 등의 실거주 여건이 좋아야 한다. 즉, 수급조건이 충족하는 곳 중 실거주 만족도가 높은 곳을 선택해 투자하자.