[BOOK]10년동안 적금밖에 모르던 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?

이미지출처_예스24

 

 

10년동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?_김재수(렘군)


시작하고 나서 더 빨리 배우게 되니까. 어차피 초보시절에 완벽한 선택이란 있을 수 없다.
다소 부족하더라도 감내할 수 있는 수준으로 선택하면 된다. 첫투자에 모든것을 쏟아붓는 어리석은
사람은 없길 바란다. 또한 첫 투자에서 대박이 터질것이란 기대를 하는 사람도 없길 바란다.
첫투자는 시작으로서 의미가 매우 크다. 그시작의 반복으로 큰성과가 이뤄지는 것이다.


-'What' 이 아니라 'Why' 를 생각해야 한다.
-어린아이의 시선으로 질문하라.


필요성에 대해서 꼭 질문해야 한다. 세상은 필요성에 의해 움직인다.
필요하니까 탄생하고, 필요하니까 진화하는 것이다.
왜 필요한지를 고민하는 과정에서 어떤선택을 해야하는지 힌트를 얻을 수 있다.

호재중에 1등은 고급일자리가 생기는 것이고, 다음으로 좋은 호재는 고급 일자리와
주거지를 연결해주는 교통이 생기는것이다. 다음으로 좋은 호재는 그러한 주거지 주위에
상권과 학군 그리고 자연환경이 뒷받침되는 것이다. 부동산의 필요성을 이해하면 입지변화를
자연스럽게 이해할 수 있다.


그러니 부동산을 공부하지 말고 지역을 공부해라.
지역의 입지가 좋아질 여지가 있는지 체크하는 것이 우선이다.
지역의 경쟁자가 생기면 악재인 것이고 경쟁자가 생겨도 별볼일 없는 경쟁자라면 하락은 없다.
아파트의 가치를 따지기 전에 지역의 가치를 따져라. 앞으로 해당지역의 입지 수준이 유지되는
곳이라면 내집 마련을 얼마든지 계획해도 된다.


고점에 사는 사람은 꼭있다. 사람의 판단은 쉽게 흐려진다.
많이 올랐다는 걸 알지만 더 오를것 같다는 욕심이 눈을 가린다.
안대를 벗는 유일한 방법은 나를 믿지 않는 것이다. 최대한 객관적인 지표로 현상황을
판단하는 것이다. 완벽한 방법이라고 장담할 순 없지만 내가 생각하는 고점 감지법을 
소개하고자 한다.

-가구소득 대비 주택가격(PIR)을 살피자.
예를 들어 5억인 A아파트가 있고 해당지역의 가구 평균 연봉이 5,000만원이라면
연봉을 한푼도 안쓰고 10년을 저축하면 그 아파트를 살 수있다.(5억/5,000만원) 
연봉이 동일하게 5,000만원이라면 PIR은 몇인가? 10억원을 5,000만원으로 나누니
20이 된다. A아파트는 10년을 저축하면 살 수있는데 B는 20년을 저축해야 살 수 있다.
어떤 아파트가 저평가 되어 있다고 보는가? 20년을 모아야 하는 아파트보다는 10년을
저축하면 살수 있는 아파트가 저평가 됐따고 볼 수 있을 것이다.
 하지만 두 아파트의 지역과 입지가 다르다면 어리석은 판단이다. 비싸고 좋은 입지의
아파트는 무조건 PIR수가 크다. 입지가 좋지 않은 저렴한 아파트의 PIR수치는 작다.
서울 강남의 아파트는 기본이 10억원 이상이고 지방의 소형 아파트는 1억원이 채 안되는것도 있다.

지표산정기준이 동일해야 하고 입지가 유사해야 한다는 전제조건이 필요하다.


관심있는 아파트의 시세를 한번 살펴보라. 너무 긴기간 올랐다면 조정이나 쉬어가는 기간이
나타날 소지가 높다. 부동산은 주식처럼 이번달 오르고 다음달 내렸다가 다다음달 오르는
투자처가 아니다. 달리는 기차와 같아서 한번 오르기 시작하면 꾸준히 상승하는 경향을 보인다.
단기간에 주택공급을 할 수도 없고 수요는 달려들기 때문이다. 일반적으로 지방은 2~4년,
수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향이 있으니 너무 오랫동안 오른것은 아닌지 체크해보기 바란다.
상승폭이 크지 않다면 더 오를 가능성도 무시할 수 없다. 다만, 기간보다 더 중요한것이
상승률이다.


4년간 상승률 40%이상이라면 주의하자.
상승하더라도 4년이내 최저가격대비 100% 정도가 오르면 보합기를 맞이한다.
상승의 정도는 그때그때 다른데, 나의 기준은 보수적이다. 상승률이 50%를 넘으면
매수보다는 매도하는 쪽으로 방향을 잡고, 신규매수는 하지 않는 편이다.


공격보다는 수비가 먼저다. 나의 경험으로 비춰보면 하락에는 신호가 있었다.
-미분양이 증가하기 시작한다.
-입지가 좋은곳에도 청약경쟁률이 저조해진다.
-성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해짐다.
-전세가 남아돈다.
-앞으로 예정되어 있는 공급이 많다.


-매매가는 하락하지만 전세가는 상승할때는 바닥에 진입할 수 있는 시기다. 
다만 조금 더 기다리는 여유를 가져라.
-매매가와 전세가가 동반 상승할때는 조금 늦었더라도 달리는 말에 올라타야 할 시기다.
빠른 결정이 중요하다.
-매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때는 욕심을 버리고 다음을 준비하라.
-매매가와 전세가가 정체될 때는 기다리는 자에게 기회가 오는구간이니 마음의 여유를 가져라.


-상가는 유효수요가 핵심 키워드다.
-아파트는 수요와 공급이 핵심 키워드다.
-빌라는 교통이 핵심 키워드다.
-재건축은 대지지분이 핵심 키워드다
-분양권은 적정 분양가가 핵심 키워드다
-토지는 쓰임새가 핵심 키워드다


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